BGN_Geschäftsbericht 2025

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Geschäftsbericht 2025

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Geschäftsbericht 2025

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2. Wirtschaftliche Lage 2.1 Ertragslage ........................................................................................ 20 2.2 Finanzlage ......................................................................................... 20 2.3 Vermögenslage ................................................................................. 21 2.4 Kapitalflussrechnung ....................................................................... 21 1. Geschäft und Rahmenbedingungen 1.1 Gesamtwirtschaftliche Lage .............................................................. 7 1.2 Geschäftsentwicklung und Lage unserer Genossenschaft .......... 10 1.3 Bautätigkeit und Bestandserhaltung .............................................. 15 1.4 Weitere Tätigkeitsfelder und Dienstleistungen .............................. 18 1.5 Vorausschau und Planungen .......................................................... 19 Inhalt Seite Vorwort ................................................................................................................... 3 Auf einen Blick ...................................................................................................... 4 Organe der Genossenschaft ................................................................................ 5 Verbandsprüfung…. .............................................................................................. 6 Darstellung des Geschäftsverlaufes einschließlich Prognose ......................... 7 Bilanz/Gewinn- und Verlustrechnung ................................................................ 29 Anhang - Erläuterungen zum Jahresabschluss…………………………………..33 Bericht des Aufsichtsrates ................................................................................. 41 3. Risikobericht 3.1 Risikomanagement ........................................................................... 22 3.2 Risiken der künftigen Entwicklung ................................................. 24 3.3 Chancen der künftigen Entwicklung ............................................... 24 3.4 Finanzinstrumente ............................................................................ 25 4. Prognosebericht ..................................................................................... 25 1. Allgemeine Angaben .............................................................................. 34 2. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden ...... 34 3. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung ...... 36 4. Sonstige Angaben .................................................................................. 39 5. Klimapfad & Nachhaltigkeit…………………………………………………25 6. Dank des Vorstandes ............................................................................. 27 1. Aktiva ....................................................................................................... 30 2. Passiva .................................................................................................... 31 3. Gewinn- und Verlustrechnung ............................................................... 32 2

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Vorwort 2025 – Ein intensives Geschäftsjahr inmitten von Krisen und Kriegen mit vielen großen, aber auch kleinen Maßnahmen und wichtigen Weichenstellungen Liebe Mieterinnen und Mieter, liebe Mitglieder und Freunde der BGN, gerne hätte ich Ihnen in dem Vorwort zum dies- jährigen Geschäftsbericht darüber berichtet, dass ein Großteil der Kriege und Krisen der Vor- jahre gelöst wurden und dass es nun ein Stück weit friedlicher und berechenbarer auf der Welt zugeht. Dem ist aber leider nicht so. Ganz im Gegenteil: Der Krieg in der Ukraine dauert uneingeschränkt an, und nun ist auch noch ein weiterer Krieg im Iran unter Einbezie- hung nahezu der gesamten Region des „Nahen Ostens“ hinzugekommen. Auch langjährige Partner und Verbündete wer- den zunehmend unberechenbarer, verschärfen durch uneindeutige und wechselhafte Aussagen und Handlungen ohnehin vorhandene Krisen und Unsicherheiten bzw. schaffen auch gänzlich neue Problemfelder, die bis zu uns nach Velbert reichen. Und dennoch haben wir alle doch in den vergan- genen Jahren eines gelernt, und zwar, dass die Welt sich weiterdreht und wir heute handeln wol- len und müssen, um unsere Zukunft aktiv mitzu- gestalten. Im Jahr 2025 haben wir in quantitativer wie auch qualitativer Hinsicht ein sehr umfangreiches Er- haltungs- und Modernisierungsprogramm reali- siert und wichtige Entscheidungen für die Zu- kunft getroffen. Unter anderem hat die energetische Modernisie- rungsmaßnahme an unserem Gebäude „Unte- rer Eickeshagen 41“ begonnen und konnte im März 2026 zum vollständigen Abschluss ge- bracht werden. Viele kleinere, aber dennoch wichtige und sicht- bare Projekte wurden erfolgreich umgesetzt. Von neuen Müllplätzen über Fassadenanstri- che, Fensteraustauschmaßnahmen, Erneuerun- gen von Treppenanlagen und Zuwegungen bis hin zum Austausch von Gasheizungen gegen Wärmepumpen in Kombination mit Photovoltaik- Anlagen war im Jahr 2025 nahezu alles dabei. Nach intensiven Vorbereitungen und Vorplanun- gen haben wir gemeinsam mit dem Aufsichtsrat die Entscheidung getroffen, dass das Quartier „Genossenschaftsstraße 1 - 12“ mittels einer vollständigen energetischen Modernisierung in Form einer seriellen Sanierung „klimafit“ ge- macht wird und der nächste große Schritt auf dem Weg des Klimapfades im Jahr 2026 gegan- gen werden wird. „Inmitten von Schwierigkeiten liegen Möglichkeiten.“ - Albert Einstein (zugeschrieben) - Dominic Johannknecht (Hauptamtlicher Vorstand) 3

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AUF EINEN BLICK Bilanzsumme Umsatzerlöse der Hausbewirtschaftung Bauleistungen Neubau/Umbau Modernisierung Aktivierte Modernisierungs- T€ maßnahmen T€ T€ T€ T€ 2025 2024 2023 42.030 40.075 40.837 7.549 7.302 7.103 0 156 0 252 0 50 2.855 1.279 1.63 528 416 289 17.227 16.792 16.468 380 182 238 Jahresüberschuss Rücklagen Rückstellungen Fertiggestellte Wohnungen T€ T€ T€ Neubauten Modernisierung fertiggestellt in Ausführung Gesamt Zahl der bewirtschafteten Wohnungen Zahl der Mitglieder Geschäftsguthaben Vorrat an Bauland WE WE WE WE WE Anzahl T€ m² --- 49 --- 49 1.403 1.514 2.388 --- --- 22 0 22 26 12 38 1.428 1.527 2.390 1.636 1.527 2.394 1.971 1.971 1.971 4

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Organe der Genossenschaft Vorstand Dominic Johannknecht Vorsitzender Michael Kurosch Patentanwalt/Diplom-Ingenieur Heinz-Jürgen Röling Kaufmann Aufsichtsrat Ronald Kunze Martin Bednarz Markus Crone Heinz Krabbe Rechtsanwalt (Vorsitzender) Sparkassenbetriebswirt Diplom-Bauingenieur gewählt bis 2028 2027 2026 Sparkassenbetriebswirt (stellv. Vorsitzender) 2027 Marvin Hoffmann Elektroingenieur (Schriftführer) 2028 Nils Wormland Steuerberater/Diplom-Kaufmann 2026 Zusammensetzung der Prüfungsausschüsse Bautätigkeit und Hausbewirtschaftung Finanzwesen Markus Crone (Vorsitzender) Nils Wormland (Vorsitzender) Martin Bednarz Marvin Hoffmann Martin Bednarz Heinz Krabbe 5

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Verbandsprüfung für das Geschäftsjahr 2024 nach § 53 GenG Gemäß unserem gesetzlichen Prüfungsauftrag nach § 53 GenG haben wir die Prüfung der Baugenossenschaft Niederberg eG, Velbert, mit Unterbrechung in der Zeit vom 25. August bis 14. Oktober 2025 in den Geschäftsräumen der Genossenschaft durchgeführt. Wir fassen das Ergebnis unserer Prüfung wie folgt zusammen: Unsere Prüfung umfasst die Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse und der Ord- nungsmäßigkeit der Geschäftsführung. Dazu sind die Einrichtungen, die Vermögenslage so- wie die Geschäftsführung der Genossenschaft zu prüfen. Zur Beurteilung der wirtschaftli- chen Verhältnisse haben wir den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss einbezogen. Die Verantwortlichkeit der gesetzlichen Vertreter der Genossenschaft sowie die Verantwort- lichkeit des Aufsichtsorgans werden durch die Prüfung nicht eingeschränkt. Zweck der Genossenschaft ist die Förderung ihrer Mitglieder vorrangig durch eine gute, si- chere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung. Die Genossenschaft darf gemäß Satzung Beteiligungen nach § 1 Abs. 2 GenG übernehmen. Gegenstand des Unternehmens ist insbesondere die Bewirtschaftung des eigenen Woh- nungsbestandes. Am Bilanzstichtag wurden 132 Häuser mit 1.103 Wohnungen und 8 ge- werblichen Einheiten sowie 445 Garagen/Tiefgaragenstellplätze bewirtschaftet. Im Rahmen unserer Prüfung haben wir festgestellt, dass die Genossenschaft mit ihrer im Prüfungszeitraum ausgeübten Geschäftstätigkeit ihren satzungsmäßigen Förderzweck ge- genüber den Mitgliedern verfolgt hat. Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2024 und die Buchführung entsprechen in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Genossenschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften. Der Jahresabschluss ist ordnungsgemäß aus der Buchführung entwickelt und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertrags- lage der Genossenschaft. Die einschlägigen Bilanzierungs-, Bewertungs- und Gliederungs- vorschriften wurden beachtet. Der Anhang des Jahresabschlusses enthält die erforderlichen Angaben. Die ergänzenden Bestimmungen der Satzung wurden beachtet. Die Vermögens- und Finanzlage der Genossenschaft ist geordnet. Die Genossenschaft schließt das Geschäftsjahr 2024 mit einem Jahresüberschuss von T€ 416. Das Ergebnis wird insbesondere von einem Überschuss aus der Bewirtschaftungs- tätigkeit von T€ 361 und einem positiven Finanzergebnis von T€ 61 bestimmt. Nach dem Ergebnis unserer Prüfung wurden die Geschäfte der Genossenschaft in der Be- richtszeit ordnungsgemäß im Sinne des Genossenschaftsgesetzes geführt. Vorstand und Aufsichtsrat sind den ihnen nach Gesetz und Satzung obliegenden Verpflichtungen ord- nungsgemäß nachgekommen. Düsseldorf, 14. Oktober 2025 Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e. V. gez. Ralf Meier Wirtschaftsprüfer 6 gez. Hans-Jörg Sonnhoff Wirtschaftsprüfer

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Darstellung des Geschäftsverlaufes einschließlich Prognose 1. Geschäft und Rahmenbedingungen 1.1 Gesamtwirtschaftliche Lage (Quellen: „Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2025/2026“, GdW Information 173 aus Januar 2026 vom GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., „Schlaglichter der Wirtschaftspolitik“ Aus- gabe 03/26 vom Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz und www.destatis.de) Die Welt Die weltweite Industrieproduktion ist im November 2025 erneut gegenüber dem Vormonat zurückgegangen, lag damit aber immer noch um 2,3 % über dem Wert des Vorjahresmonats. Während in den Industrieländern geringfügig mehr als im Oktober 2025 produziert wurde, ging die Ausbringungsmenge in den Schwellenländern, insbesondere in Osteuropa und China, um 1,3 % zurück. Für den Start in das Jahr 2026 deuten Frühindikatoren wieder auf eine zunehmende weltwirtschaftliche Dynamik hin. Eine leichte Verbesserung der Stimmung gegenüber dem Vormonat war sowohl im Dienstleistungsbereich als auch in der Industrie zu verzeichnen. Auch die Konjunkturerwartungen an den Finanzmärkten zeigen sich zuletzt aufwärtsgerichtet. Hierzu trug neben dem Hauptmotor Asien zuletzt auch eine spürbar posi- tivere Einschätzung für den Euroraum bei. Beim Welthandel setzt sich das Auf und Ab fort. Nach einem Rückgang im Oktober 2025 ist der weltweite Warenhandel im November 2025 wieder um 2,2 % gegenüber dem Vormonat gestiegen. Damit lag er um kräftige 5,3 % über dem Vorjahresmonat. Insgesamt rechnen internationale Organisationen wie der IWF nach einem Plus von rund 4 % im vergangenen Jahr für das Jahr 2026 mit einer Verlangsamung des globalen Handelswachstums auf 2 ½ %. Einerseits werden die Effekte von Zollanhebungen und anhaltender handelspolitischer Un- sicherheit nach dem Abklingen der Vorzieheffekte zu Beginn des Jahres 2025 zunehmend sichtbar; insbesondere dürften sich die US-Importe im laufenden Jahr laut Analyseneinschät- zungen abschwächen. Andererseits dürften sich die Investitionen im KI-Bereich weiterhin dynamisch entwickeln und damit ein wesentlicher Treiber für die globale Handelsaktivität bleiben, insbesondere bei Halbleitern, Prozessoren und Rohstoffen für den Hightech-Be- reich. Der Euroraum Die Europäische Kommission erwartet in ihrer Herbstprognose1 einen Anstieg des preis- bereinigten BIP um 1,4 % für die 27 EU-Mitgliedstaaten. Insbesondere in Süd- und Osteu- ropa zeichnen sich teils kräftige Zuwächse gegenüber dem Jahr 2024 ab. So prognostiziert die Europäische Kommission für Polen und Spanien eine Zunahme des preisbereinigten BIP von 3,2 % beziehungsweise 2,9 %. In Frankreich (+0,7 %) und in Italien (+0,4 %) entwickelte sich die Wirtschaftsleistung dagegen nur wenig besser als in Deutschland. Ein geringeres Wachstum als in Deutschland prognostiziert die Europäische Kommission nur für Finnland (+0,1 %). Außerhalb von Europa wuchs das preisbereinigte BIP laut Prognose in den USA um 1,8 % und in der Volksrepublik China um 4,8 % gegenüber dem Vorjahr. In Deutschland Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war im Jahr 2025 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 0,2 % höher als im Vorjahr. Kalenderbereinigt betrug der Anstieg der Wirtschaftsleistung in Deutschland sogar 0,3 %. Nach zwei Rezessionsjahren ist die deutsche Wirtschaft damit wieder leicht gewachsen. Das Wachstum ist vor allem auf die gestiegenen Konsumausgaben der privaten Haushalte und des Staates zurückzuführen. Die Exportwirtschaft sah sich heftigem Gegenwind ausgesetzt durch die höheren US-Zölle, die Euro-Aufwertung und die stärkere Konkurrenz aus China. Zudem hielt die Investitions- schwäche an. Insgesamt wird Deutschland mit einem BIP-Wachstum von 0,2 % im Jahr 2025 den Progno- sen nach im internationalen Vergleich erneut im Schlussfeld liegen. 1 European Commission, Directorate-General for Economic and Financial Affairs, European Economic Forecast Autumn 2025. 7

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Die deutsche Wirtschaft befindet sich in einer Phase tiefgreifender struktureller Umbrüche und Probleme. Der Zollkonflikt mit den USA schwelte zuletzt im Zusammenhang mit den territorialen Ansprüchen der USA auf Grönland weiter, und die Unsicherheit über die zukünf- tige Entwicklung bleibt hoch, was die deutschen Exporte weiter belasten wird. Der entscheidende Faktor für einen kräftigeren Aufschwung in den kommenden Jahren wer- den die deutlich ausgeweiteten öffentlichen Investitionen und vor allem der Staatskonsum sein. Das beschlossene Verschuldungspaket zur Modernisierung der Infrastruktur, zur Digi- talisierung, Beschleunigung der Energiewende sowie zur Stärkung der Verteidigungsfähig- keit kann den öffentlichen Konsum und die öffentlichen Investitionen vorantreiben und das Wirtschaftswachstum somit deutlich anschieben. Die Wirtschaftsforschungsinstitute2 erwarten im laufenden Jahr 2026 ein deutlich stärkeres Wachstum. Die Vorausschätzungen bewegen sich in einer Spannweite von 0,6 % bis 1,5 %. Wirtschaftswachstum in Deutschland jährliche Wachstumsraten des preisbereinigten Bruttoinlandsprodukts 1990– 2026 Jährliche Wachstumsrate des BIP in % 5,1 2,4 1,9 1,5 0,8 2,9 1,8 2,0 1,9 1,7 -1,0 -0,2 -0,7 3,8 3,0 4,1 3,8 1,2 0,7 1,0 0,5 0,4 2,7 2,3 2,2 1,7 1,1 1,0 3,9 1,8 1,0 0,2 -0,5 -0,9 1 9 9 1 2 9 9 1 3 9 9 1 4 9 9 1 5 9 9 1 6 9 9 1 7 9 9 1 8 9 9 1 9 9 9 1 0 0 0 2 1 0 0 2 2 0 0 2 3 0 0 2 4 0 0 2 5 0 0 2 6 0 0 2 7 0 0 2 8 0 0 2 -5,7 9 0 0 2 0 1 0 2 1 1 0 2 2 1 0 2 3 1 0 2 4 1 0 2 5 1 0 2 6 1 0 2 7 1 0 2 8 1 0 2 9 1 0 2 0 2 0 2 1 2 0 2 2 2 0 2 3 2 0 2 4 2 0 2 5 2 0 2 6 2 0 2 Quelle: Statistisches Bundesamt. VGR. 2026 Schätzung als Mittel der Prognosen führender deutscher Wirtschaftsforschungsinstitute © GdW -Schrader - 13.01.2026 -4,1 Im Jahresmittel 2026 dürfte die deutsche Wirtschaft also um 1,0 % wachsen. Im Jahr 2027, wenn die finanzpolitischen Impulse der zusätzlichen Investitionen in Infrastruktur und Vertei- digung aufgrund des langen Vorlaufs solcher Maßnahmen vollständig wirksam werden, rech- nen die Institute mit einem Wachstum von 1,5 % bis 2,0 %. Es bleiben aber handfeste Risiken: Ein veritabler Handelskrieg mit hohen Strafzöllen und eine Eskalation der bestehenden geopolitischen Konflikte, insbesondere im Iran und der Re- gion des Nahen Ostens, könnten die andauernden Unsicherheiten noch vertiefen und zudem die Inflation, z.B. wegen der enormen Preissteigerung für Öl -und Energie, erneut befeuern. Dies wird die Zentralbanken zwingen, die Zinsen nicht weiter zu senken, sondern sie wieder zu erhöhen. Das unweigerliche Resultat wären schlechtere Finanzierungsbedingungen und dadurch eine Abnahme von Investitionen, Konsum und Wachstum. Die Inflationsrate in Deutschland – gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) zum Vorjahresmonat – ist im Laufe des Jahres 2025 nicht mehr deutlich zurückgegan- gen und erreichte im Dezember eine Rate von 1,8 %. Damit verfehlte sie im Jahresdurch- schnitt knapp das Geldwertstabilitätsziel der Europäischen Zentralbank. Wie bereits im Vor- jahr lag die Jahresrate bei einem Wert von 2,2 %. 2 In die Analyse dieses Berichtes zur zukünftigen Wirtschaftsentwicklung flossen die Ergebnisse der aktuellen Konjunkturberichte der folgenden Institute ein: DIW – Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung, Berlin; HWWI – Hamburgisches Welt-Wirtschafts-Institut; Gemeinschaftsdiagnose – ifo mit KOF Konjunk- turforschungsstelle ETH Zürich, IWH mit Kiel Economics, IfW, RWI mit Institut für Höhere Studien Wien; IAB – Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung; ifo – ifo-Institut für Wirtschaftsforschung, München; IfW – Institut für Weltwirtschaft, Kiel; IMK – Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung in der Hans-Böckler-Stiftung, Düsseldorf; IW – Institut der Deutschen Wirtschaft, Köln; IWH – Institut für Wirtschaftsforschung, Halle; RWI – Rheinisch-Westfäli- sches Institut für Wirtschaftsforschung, Essen; SVR – Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung. 8 8

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Verbraucherpreisindex für Deutschland 2025 Veränderungen gegenüber Vorjahr in % +2,2 % Jahresteuerungsrate 2,3 2,3 2,2 2,1 2,1 2,0 2,0 2,4 2,3 2,3 2,2 1,8 2,0 1,0 0,0 Januar März Mai Juli September November Quelle: Statistisches Bundesamt, Verbraucherpreisindex © GdW -Schrader - 16.01.2025 Die Normalisierung der Energiepreise und der Lieferbeziehungen für Baustoffe haben die Wachstumsraten der Baupreise in den vergangenen zwei Jahren zwar deutlich nach unten gedrückt, das Preisniveau bleibt aber hoch und steigt weiterhin stärker als die allgemeine Teuerung. Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes verteuerten sich die Preise für den Neubau von Wohngebäuden in Deutschland im 4. Quartal 2025 im Vorjahresver- gleich um 3,2 %. Dieser Anstieg lag wie in den Vorquartalen über der allgemeinen Preissteigerung, die 2,1 % betrug. Neben dem Neubau werden auch die Preise für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (ohne Schönheitsreparaturen) erhoben. Auch diese legten im 4. Quartal 2025 mit 4,1 % wei- terhin stärker zu als die allgemeine Preissteigerung und ebenfalls stärker als die Ausbauar- beiten im Wohnungsneubau. Trotz rückläufiger Nachfrage, durch die die Kapazitätsauslastung im Baugewebe zuletzt deutlich gesunken ist, traten Preisrückgänge bei den Bauleistungen bisher nicht ein. 9

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1.2 Geschäftsentwicklung und Lage unserer Genossenschaft Die Nachfrage nach zeitgemäßem Wohnraum sowie das Verlangen, in einem lebenswerten Umfeld zu wohnen, ist auch im Jahr 2025 un- verändert vorhanden. Die große Nachfrage versuchen wir bestmög- lich mit unserem Wohnungsangebot zu bedie- nen, was aber vor dem Hintergrund unserer weiterhin sehr geringen Leerstands- und Fluk- tuationsquoten viel Geduld und Wartezeiten für Mietinteressenten bedeutet. Um unser Angebot an Wohnraum vor Ort in Velbert auch weiterhin auf einem hohen Ni- veau halten zu können, führen wir die Strategie der kontinuierlichen Erhaltung und Modernisie- rung fort. Der Wohnwert unseres Wohnungs- bestandes steigert sich hierdurch zunehmend und bringt uns auf unserem Klimapfad dem Ziel der Klimaneutralität Schritt für Schritt näher. Unsere umfassenden Vorplanungen und die fi- nale Entscheidung für eine weitere umfas- sende energetische Modernisierungsmaß- nahme mittels eines für uns gänzlich neuen Ansatzes, nämlich die serielle Sanierung, sind im Jahr 2025 abgeschlossen worden, sodass wir ab Frühjahr 2026 das Quartier „Genossen- schaftsstraße 1 bis 12“ in Velbert-Langenberg umfassend und nachhaltig sanieren werden. Die finanziellen Mittel und Tilgungszuschüsse für diese Maßnahmen stammen aus dem För- derprogramm 261 „Energieeffiziente Sanie- rung“ der Kreditanstalt für Wiederaufbau (kurz: KfW). Aufgrund der weiterhin ungünstigen Rahmen- bedingungen sind Neubaumaßnahmen zur Er- weiterung unseres Wohnungsangebotes der- zeit leider noch nicht wirtschaftlich und insbe- sondere zu genossenschaftlich vertretbaren Mietpreisen realisierbar. Wir behalten hier aber die Förderinstrumente und die Gesamtentwick- lungen fortwährend im Blick. Aber auch mit unserem vorhandenen Angebot an Genossenschaftswohnungen bleiben wir ei- ner der wichtigsten Anbieter auf dem Velberter Wohnungsmarkt und haben ein hervorragen- des Image. Sowohl die Planungen und die Umsetzung von Modernisierungsmaßnahmen als auch die lau- fende Erhaltung unserer Gebäude und Woh- nungen erfordern kontinuierliche Investitionen. Dennoch ist es uns auch im Geschäftsjahr 2025 gelungen, erneut einen planmäßigen Ge- winn in Höhe von 528 T€ zu erwirtschaften, den wir wiederum für künftige Investitionen nut- zen werden. 10

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BiLo-Stadtteilfest in Birth/Losenburg Auch 2025 waren wir als BGN wieder mit Freude & Spaß beim BiLo Fest dabei. Am 14. Sep- tember, am Tag der Kommunalwahlen, haben wir gemeinsam mit vielen Partnern, Unterstüt- zern, Nachbarn und Freunden einen großartigen Tag gestaltet und erlebt – voller Begegnun- gen, guter Gespräche und einem echten Gefühl von Gemeinschaft. Wie schon in den Vorjahren hat uns die positive Resonanz wieder einmal gezeigt, wie wichtig dieses Fest für die Stadtteile Birth und Losenburg ist. Umso schöner, dass wir auch 2025 wieder ein Teil davon sein durften. Für uns ist das BiLo Fest nicht nur eine Veranstaltung, sondern ein lebendiges Zeichen für Nachbarschaft, Genossenschaft, Miteinander und Engagement vor Ort. WohnWert - die Zeitschrift der BGN Im Jahr 2025 erschienen zwei weitere Ausgaben unserer Mitgliederzeitschrift „WohnWert“, in denen wir über aktuelle und wichtige Themen rund um unsere Genossenschaft informiert ha- ben. Auch für das Jahr 2026 sind planmäßig wieder zwei Ausgaben vorgesehen. 11

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Mitgliederentwicklung Der Mitgliederbestand ist gegenüber dem Vorjahr leicht zurückgegangen. Mitgliederentwicklung 1.550 1.540 1.530 1.520 1.510 1.500 1.533 1.527 1.527 1.522 1.514 Bestand 31.12.2021 Bestand 31.12.2022 Bestand 31.12.2023 Bestand 31.12.2024 Bestand 31.12.2025 214 174 174 181 157 136 300 250 200 150 Demografische Entwicklung und Altersstruktur Die demografische Entwicklung und deren Auswirkungen auf die Altersstruktur der eigenen Mit- glieder mit aktivem Nutzungsverhältnis ist für uns von besonderer Bedeutung und wird daher kontinuierlich im Blick gehalten. Wie die Grafik zeigt, können wir gegenwärtig weiterhin auf eine durchaus ausgewogene Alters- struktur blicken, denn 47,2 % unserer Mitglieder sind nicht älter als 55 Jahre. Die Altersgruppe 56 - 65 Jahre macht 19,7 % aus, während die Gruppe der Mitglieder über 65 Jahre bei 33,1 % liegt. Unser jüngstes Mitglied wurde im Jahr 2023 geboren. Das älteste BGN-Mitglied feierte im Jahr 2025 seinen 98. Geburtstag. Velbert-Langenberg Velbert-Mitte Mitglieder bis Mitglieder 36 über 80 Jahre Mitglieder Mitglieder 46 Mitglieder 56 Mitglieder 66 Mitglieder 76 - 75 Jahre - 80 Jahre 35 Jahre - 45 Jahre - 55 Jahre - 65 Jahre 50 0 33 20 97 77 53 51 110 71 110 64 102 55 132 81 100 78 gesamt 12 12

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Wohnungswechsel/Fluktuation Nach der GdW-Jahresstatistik betrug die Fluktuation in den Wohnungsbeständen der Ver- bandsunternehmen im Jahr 2024 insgesamt 6,5 %. Die Wechselhäufigkeit innerhalb unseres Wohnungsbestandes lag im Jahr 2025 mit 5,61 % deutlich unter diesem Bundesschnitt. Velbert-Mitte Velbert-Langenberg Gesamt Wohnungswechsel 2025 34 WE/5,01 % 28 WE/6,57 % 62 WE/5,61 % 2024 38 WE/5,61 % 36 WE/8,47 % 74 WE/6,71 % 2023 34 WE/5,02 % 34 WE/8,00 % 68 WE/6,17 % Von den 62 Mietparteien wechselten 10 Mitglieder zwar die Wohnung, aber nicht ihren Vermie- ter. Sie haben eine andere Wohnung innerhalb der BGN bezogen. Unter Berücksichtigung dieser internen Wechsel beträgt die Fluktuationsquote sogar nur 5,07 % und liegt bereinigt somit sogar noch deutlicher unter dem oben genannten Bundes- durchschnitt. Vermietungsgeschäft Auch im Jahr 2025 zeigte sich das Vermietungsgeschäft, wie schon in den Jahren zuvor, aus Sicht der BGN weiterhin sehr stabil. Die Nachfrage nach Wohnraum war und ist ungebrochen hoch. Ebenso hoch sind auch die Anforderungen an zeitgemäße Wohnungen, weshalb wir die Innenmodernisierungen älterer Wohnungen im Zuge von Mieterwechseln konsequent durch- führen. Hierin liegt auch der Grund, weshalb nicht jede Wohnung unmittelbar weitervermietet werden kann, sondern aufgrund der erforderlichen Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnah- men Leerstandszeiten von ein bis zwei Monaten entstehen. • Zum 31.12.2025 waren 10 Wohnungen/0,90 % nicht vermietet. • Davon standen 2 Wohnungen/0,18 % aus strategischen Gründen leer. • Wegen Modernisierung waren 3 Wohnungen/0,27 % unvermietet. • 5 Wohnungen/0,45 % standen mangels Nachfrage leer. • Von den 10 Leerständen zum 31.12.2025 waren bereits zum Jahresanfang 2026 5 Woh- nungen wieder neu vermietet. • Im Jahr 2025 betrug die Leerstandsquote einschließlich des strategischen Leerstands 1,67 %. Insgesamt sind, ohne Berücksichtigung des strategischen Leerstands, die Erlösschmälerungen zur Sollmiete mit 1,62 % gesunken. Zum Vergleich: Quelle: GdW-Jahresstatistik 2024 Mietausfälle Deutschland gesamt Wohnungsbaugenossenschaften 3,6 % 3,3 % 13

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Die Zahlungsmoral blieb gegenüber dem Vorjahr trotz anhaltender Krisen sowie steigender Verbraucher- und Energiepreise unverändert gut. Wie bereits in den zurückliegenden Jahren setzen wir weiterhin auf ein eigenes, aktives und persönliches Forderungsmanagement. Ge- meinsam mit den Betroffenen erarbeiten wir individuelle und verbindliche Lösungen, um Zah- lungsrückstände in einem tragbaren und nachhaltigen Rahmen abzubauen oder möglichst von vornherein zu vermeiden. Mietentwicklung in unserer Genossenschaft Im Jahr 2025 betrug unsere Durchschnittsmiete netto kalt 6,08 €/m² Wohnfläche monatlich (2024: 6,02 €/m² monatlich). Zum Vergleich: Quelle: GdW-Jahresstatistik 2024 monatliche Sollmiete (Stand: Dezember 2024) Netto kalt 6,63 €/m² Deutschland gesamt Wohnungsbaugenossenschaften 6,32 €/m² Die Veränderungen der Nettokaltmieten in den einzelnen Quartieren basieren hauptsächlich auf vorgenommenen Mietanpassungen auf Grundlage des Velberter Mietspiegels für freifinan- zierte Wohnungen und erhöhter, gesetzlicher Pauschalen für die Instandhaltungs- und Verwal- tungskosten öffentlich geförderter Wohnungen sowie auf ausgesprochenen Mieterhöhungen nach dem Abschluss von Modernisierungsmaßnahmen. Durch die Ausnutzung von Erhöhungs- spielräumen bei Neuvermietungen im preisgebundenen und nicht preisgebundenen Woh- nungsbestand konnten ebenfalls moderate Mietpreisanpassungen erzielt werden. Die kalten Betriebskostenvorauszahlungen innerhalb unserer Wohnanlagen betrugen im Jahr 2025 durchschnittlich 1,95 €/m² monatlich (2024 = 1,90 €/m² monatlich). Nach wie vor stellen wir die Betriebskosten, auf die wir Einfluss nehmen können, kontinuierlich auf den Prüfstand. Zum Vergleich: Quelle: GdW-Jahresstatistik 2024 (Stand: Dezember 2024) Deutschland (alte Länder) Nordrhein-Westfalen Verwalteter Wohnungsbestand zum 31. Dezember 2025 1,90 €/m² monatlich 2,14 €/m² monatlich Häuser Wohnungen gew. Einheiten Garagen 445 132 1.105 5 a) eigener Hausbesitz b) verwaltete Miet- wohnungen für Dritte c) Eigentumswohnungen d) PKW-Garagen für Dritte für Dritte 0 45 – 177 0 298 – 1.403 – – – 5 0 242 43 730 14

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1.3 Bautätigkeit und Bestandserhaltung Das Jahr 2025 war von einer Vielzahl an größeren, aber auch kleineren Erhaltungsmaßnahmen in unserem genossenschaftlichen Bestand geprägt. Des Weiteren wurden die Planungen und Vorbereitungen sowie die gemeinsame Beschlussfassung mit dem Aufsichtsrat für die umfas- sende energetische Modernisierung des Quartiers „Genossenschaftsstraße 1 bis 12“ in Velbert- Langenberg finalisiert. Die Umsetzung beginnt im Frühjahr 2026 und soll, da hier das Verfahren der seriellen Sanierung zur Anwendung kommen wird, binnen acht Monaten Bauzeit abge- schlossen werden. Eine konventionelle Sanierung würde zwischen zweieinhalb und drei Jahren dauern. Das Investitionsvolumen wird rund 9,2 Mio. € betragen und über die KfW-Banken- gruppe unter Einbeziehung von Tilgungszuschüssen finanziert. 15

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Bestandspflege und Quartiersentwicklung sind für uns die Grundlage für ein zukunftsfähiges und nachhaltig gutes Wohnungsangebot. So haben wir an der Heidestraße 160 in Velbert-Mitte den Müllplatz aus dem Gebäude in die Außenanlagen verlegt. Im Quartier „Unterer Eickesha- gen“ in Velbert-Langenberg wurden Fenster getauscht, Fassaden gestrichen, Zuwegungen er- neuert und die energetische Modernisierung „Unterer Eickeshagen 41“ zum Abschluss ge- bracht. Auch auf unserem Klimapfad sind wir weitere Schritte gegangen und so wurden insge- samt drei Gas-Zentralheizungen auf Zentralheizungsanlagen mit Wärmepumpen und Photovol- taikunterstützung umgestellt. Da uns auch die Aufenthaltsqualität unserer „kleinen“ Mitglieder und Mieter wichtig ist, haben wir weitere drei Spielplätze in der Birther Straße 36 - 46, am Ro- landsweg 2 - 8 und in der Von-Humboldt-Straße 69 - 81 umgestaltet und erneuert. Die alten Spielgeräte aus Kunststoff sind abwechslungsreichen und spannenden Spielangeboten aus Ro- binien-Holz gewichen. Spielplatzerneuerung Rolandsweg 2 - 8 Spielplatzerneuerung Birther Straße 36 - 46 16 Verlegung des Müllplatzes Heidestraße 160 auf das Außengelände Modernisierung Unterer Eickeshagen 41

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Erneuerung Eingangsbrücke zum Haus Unterer Eickeshagen 29 Fensteraustausch/Anstrich Unterer Eickeshagen 17 Anstrich/Fensteraustausch/Dachreparatur Unterer Eickeshagen 25 Ahornstraße 19/21: Umstellung von Gas- auf Wärmepumpenbetrieb mit Photovoltaikunterstützung 17

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12,82 €/m² 39,02 €/m² 156 T€ 780 T€ (2024 = 252 T€) (2024 = 1.201 T€) (2024 = ca. 17,40 €/m²). (2024 = ca. 19,78 €/m²). Modernisierung und Instandhaltung In Fortführung des bereits seit vielen Jahren erfolgreich etablierten und realisierten Modernisie- rungs- und Instandhaltungsprogramms haben wir, wie zuvor bereits beschrieben und zu sehen, auch im Jahr 2025 im erheblichen Umfang in unsere genossenschaftlichen Bestände investiert. Insgesamt wurden für die nachstehend aufgeführten Maßnahmen folgende Investitionen im Jahr 2025 getätigt: Modernisierung Instandhaltung Der gesamte Modernisierungs- und Instandhaltungsaufwand im Jahr 2025 betrug, bezogen auf die gesamte Wohn- und Nutzfläche, ca. Der gesamte aktivierte Modernisierungsaufwand im Jahr 2025 betrug, bezogen auf die gesamte Wohn- und Nutzfläche, ca. 931 Wohnungen unseres Bestandes sind bereits energetisch saniert bzw. haben aufgrund ihres jungen Baujahres eine gute Wärmedämmung, was sich positiv auf die Energie- und Klimaeffi- zienz auswirkt. Das sind 84,25 % unseres gesamten Wohnungs-Portfolios. Wohnungsmodernisierungen nach Mieterwechsel 29 Genossenschaftswohnungen (Vorjahr: 22 WE) Diese Modernisierungsarbeiten und Instandhaltungen im Innenbereich der Wohnungen werden in der Regel jeweils im Zuge von Mieterwechseln in unserem älteren Wohnungsbestand im notwendigen Umfang weitergeführt. Inzwischen sind in dieser Form 570 Wohnungen der Baujahresgruppe 1907 bis 1982 moderni- siert worden. Das sind ca. 51,58 % unseres Wohnungsbestandes. 1.4 Weitere Tätigkeitsfelder und Dienstleistungen Mietwohnungsverwaltung und Instandsetzungsmaßnahmen für Dritte Verwaltung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Die BGN war im Jahr 2025 für die Verwaltung von 13 (2024 = 14) Eigentümergemeinschaften verantwortlich und für diese als bestellter Verwalter tätig. Hierbei haben wir wie gewohnt einen guten Kontakt und Austausch mit den Beiräten und den Eigentümern der Gemeinschaften ge- pflegt. Dort, wo erforderlich:  Erneuerung der Elektroinstallation  Einbau neuer Innentüren  Sanierung der Badezimmer und Küchen  Einbau neuer Heizkörper 18 18

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1.5 Vorausschau und Planungen Vermietungsgeschäft/Öffentlichkeitsarbeit Die Vermietungssituation zeigt sich nach wie vor konstant gut. Auf dem Velberter Wohnungs- markt werden wir sehr gut und positiv wahrgenommen. Unsere genossenschaftlichen Werte sind wesentliche Erfolgsfaktoren. Zum Zeitpunkt der Berichterstellung (Stand April 2026) stan- den 15 Wohnungen leer. Verlässlichkeit und Kontinuität sind uns im Bereich der Öffentlichkeitsarbeit und bei der Unter- stützung der Velberter Vereinswelt wichtig. Langjährige und vertrauensvolle Partnerschaften wurden fortgeführt, aber wir konnten auch neue Kooperationen, wie zum Beispiel bei der Un- terstützung der Jugend- und Kinderabteilung Fußball des TVD in Velbert-Birth, schließen. Modernisierung und Instandhaltung Für das Neubau-, Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramm haben wir für das Jahr 2026 insgesamt 10,427 Mio. Euro eingeplant. Folgende größere Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen haben wir für das lau- fende Geschäftsjahr unter anderem in unser Arbeitsprogramm aufgenommen: Genossenschaftsstraße 1 - 12 Ernst-Moritz-Arndt-Straße 1 - 5 Umsetzung der seriellen, energetischen Sanierung Umrüstung der Gas-Zentralheizung auf eine Zentral- heizung mit Wärmepumpen und Photovoltaikanlage Birther Straße 35 Looker Straße 2 - 6 Erneuerung eines weiteren Fallstranges einschließlich der Wasser- und Heizungsversorgungsleitungen Beginn von ersten Vor- und Fachplanungen für eine energetische Modernisierung Wohnungsmodernisierungen nach Mieterwechsel Die Wohnungsmodernisierungen und Instandhaltungsarbeiten werden, je nach Bedarf, auch weiterhin im bekannten Umfang und im BGN-typischen, guten Standard ausgeführt. Bis Anfang Mai 2025 wurden bereits wieder 14 Wohnungen, wie zuvor beschrieben, modernisiert. 19

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Mietwohnungsverwaltung für Dritte Nach der Beendigung der beiden verbliebenen Fremdverwaltungen zum 31.12.2024 gab es im Jahr 2025 keine Geschäftstätigkeit in diesem Bereich. Verwaltung nach dem Wohnungseigentumsgesetz Im Rahmen der im Jahr 2025 durchgeführten Eigentümerversammlungen wurden zahlreiche Erhaltungsmaßnahmen vorgestellt und weitergehende Beschlussvorschläge beraten und be- schlossen. 2. Wirtschaftliche Lage 2.1 Ertragslage Der im Geschäftsjahr 2025 erzielte Jahresüberschuss setzt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen: Ertragslage Hausbewirtschaftung Bau- und Modernisierungstätigkeit Betreuungstätigkeit Sonstiger betrieblicher Bereich Betriebsergebnis Finanzergebnis Neutrales Ergebnis Gesamtergebnis vor Ertragsteuern Ertragsteuern Jahresüberschuss 2025 T€ + 513 + 1 + 1 + 1 + 516 + 12 0 + 528 0 + 528 2024 T€ + 412 + 1 + 1 + 1 + 415 + 1 0 + 416 0 + 416 Die Genossenschaft schließt im Geschäftsjahr mit einem Jahresüberschuss von T€ 528 ab; er wird durch die Hausbewirtschaftung geprägt. Das Ergebnis der Hausbewirtschaftung hat sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 101 erhöht. Das Ergebnis aus der Betreuungstätigkeit setzt sich zusammen aus Erlösen von T€ 125 sowie da- rauf verrechneten anteiligen Personal- und Verwaltungsaufwendungen von T€ 124. Das Finan- zergebnis ist verbessert. 2.2 Finanzlage Im Rahmen unseres Finanzmanagements wird vorrangig darauf geachtet, sämtlichen Zah- lungsverpflichtungen aus dem laufenden Geschäftsverkehr sowie gegenüber den finanzieren- den Banken termingerecht nachkommen zu können. Darüber hinaus gilt es, die Zahlungs- ströme so zu gestalten, dass neben einer von den Mitgliedern als angemessen angesehenen Dividende von 4 % weiter Liquidität geschöpft wird, sodass für die Modernisierung des Woh- nungsbestandes und gegebenenfalls für Neuinvestitionen ausreichende Eigenmittel zur Verfü- gung stehen. Die Liquidität unserer Genossenschaft war über das ganze Jahr gesichert. Wir konnten unsere finanziellen Verpflichtungen jederzeit erfüllen. 20

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2.3 Vermögenslage Vermögensstruktur Anlagevermögen Umlaufvermögen Mittelfristig Kurzfristig 31.12.2024 Veränderung T€ T€ 31.12.2025 Pro- zent 90,6 36.024 0 4.051 42.030 100,0 40.075 38.061 0 3.969 0,0 9,4 Prozent 89,9 0,0 10,1 100,0 T€ 2.037 0 - 82 1.955 Das Sachanlagevermögen, vorwiegend Grundstücke mit Wohnbauten, hat um T€ 2.037 zuge- nommen. Höhere Aktivierungen als Abschreibungen sind hierfür ursächlich. Die Abnahme im kurzfristigen Bereich ist im Wesentlichen geprägt durch die liquiden Mittel. Kapitalstruktur Eigenkapital Fremdkapital Langfristig mittelfristig Kurzfristig 31.12.2025 T€ Prozent 31.12.2024 T€ Prozent 19.708 18.645 0 3.677 42.030 46,9 19.275 44,4 17.506 0 8,7 3.294 100,0 40.075 0,0 48,1 43,7 0,0 8,2 100,0 Veränderung T€ 433 1.139 0 383 1.955 2.4 Kapitalflussrechnung Der nach Abzug der Tilgung ausgewiesene geldrechnungsgemäße Zufluss bzw. Abfluss aus dem Jahresergebnis für 2025 und 2024 sowie die Planzahlen für 2026 stellen sich wie folgt dar: Kapitalflussrechnung Jahresüberschuss/-fehlbetrag Abschreibung auf Anlagevermögen Veränderungen Rückstellungen Geldrechnungsmäßiger Zufluss (Cashflow) Tilgung Geldrechnungsmäßiger Ab-/Zufluss nach Tilgung Planergebnis Ist-Ergebnis 2026 T€ 568 2.018 26 2.612 - 875 1.737 2025 T€ 528 1.721 198 2.447 - 850 1.597 2024 T€ 416 1.625 - 56 1.569 - 834 735 21

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3. Risikobericht 3.1 Risikomanagement Die Geschäftsentwicklung unserer Genossenschaft wird ständig im Rahmen des Risikomana- gementsystems überwacht. Zur Unterstützung nutzen wir ein Organisationshandbuch, welches laufend fortgeführt wird. Das darin integrierte Risikohandbuch enthält definierte Risikofelder und die jeweiligen Grundsätze zur Risikofrüherkennung. Die sich daraus ergebenden Risikofelder, unter anderem die  Entwicklung der Kündigungen/der Wohnungsnachfrage vor Ort  Entwicklung der Wohnungsleerstände  Entwicklung der Betriebs- und Heizkosten  Entwicklung der Mietrückstände  Instandhaltung und Instandsetzung  Umsetzung und Zielerreichung des Klimapfades werden regelmäßig beobachtet und bei sich neu ergebender Anforderungen, wie z.B. die Errei- chung der Zielsetzungen aus dem Klimapfad, entsprechend aktualisiert. Darüber hinaus ermög- licht das interne Controlling einen regelmäßigen Abgleich des Instandhaltungs- und Moderni- sierungsbudgets. Um auch datenschutzrechtlichen Risiko- und Aufgabenfeldern zu begegnen, haben wir bereits seit dem 30.05.2018 die ImmoProConsult GmbH aus Leverkusen zum externen Datenschutz- beauftragten bestellt und führen regelmäßige Datenschutzaudits (mindestens 2x jährlich) durch. Seit Ende des Jahres 2023 intensivieren auch die Themenfelder „Cybersicherheit“ und „Präventionsschulung für IT-Sicherheitsrisiken“ für unsere Mitarbeiter, um auch den digitalen Risiken entsprechend zu begegnen. Um die Risiken der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage frühzeitig zu erkennen und im Be- darfsfall entsprechende Gegenmaßnahmen einleiten zu können, werden unterjährig Quartals- bilanzen und Liquiditätspläne erstellt. Unser Risikomanagementsystem ist auf die Größe und die Risikostruktur unserer Genossenschaft abgestimmt. 22

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Der Aufsichtsrat wird in regelmäßigen gemeinsamen Sitzungen über die wichtigsten Geschäfts- abläufe, die jeweils aktuellen Vermietungs- und Liquiditätssituationen und die aktuellen Bauten- und Planungsstände in Kenntnis gesetzt. Zusätzlich werden die Mitglieder des Gremiums durch einen monatlichen Newsletter über die wichtigsten Kennzahlen, wie die Vermietungssituation, die Mietertragssituation und die Entwicklung der Mietrückstände, informiert. Die beiden fachlich kompetent besetzten Prüfungsausschüsse (Prüfungsausschuss für Finanzwesen sowie Prü- fungsausschuss für Bautätigkeit und Hausbewirtschaftung) kommen jährlich mehrfach zusam- men. Der Aufsichtsrat der BGN: (von links nach rechts): Martin Bednarz, Heinz Krabbe, Ronald Kunze (Vorsitzender des Aufsichtsrates), Nils Wormland, Marvin Hoffmann und Markus Crone Der Prüfungsausschuss Bautätigkeit und Hausbewirtschaftung: Der Prüfungsausschuss Finanzwesen: (von links nach rechts): Markus Crone (Ausschussvorsitzender), Martin Bednarz, Nils Wormland (Aus- Martin Bednarz und Marvin Hoffmann schussvorsitzender) und Heinz Krabbe (von links nach rechts): 23

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3.2 Risiken der künftigen Entwicklung Der Vorstand sieht keine wesentlichen Beeinträchtigungen, die sich aus den satzungsgemäßen Tätigkeitsfeldern ergeben könnten, auf unsere Genossenschaft zukommen. Selbstverständlich gilt es auch hier, die weitere Entwicklung des Kriegsgeschehens in der Ukraine und nunmehr auch die Kriegslage im Iran und im gesamten Nahen Osten sowie die sich hieraus ergebenden Energiepreissteigerungen und möglichen Mangellagen und Störungen der Warenflüsse im Blick zu behalten und zu bewerten. All diese Kriege, Konflikte und Spannungsfelder bergen nicht vollumfänglich abzusehende, la- tente Risiken für den zukünftigen Geschäftsverlauf der Genossenschaft. Die Gefahr von Einnahmeverlusten in Form von Mietausfällen ist trotz der gestiegenen Lebens- haltungskosten der letzten Jahre im BGN-Bestand so nicht zu erkennen. Die Arbeitslosigkeit vor Ort ist zu Beginn des Jahres 2026 (Februar 2026) im Vergleich zum Vorjahr leicht angestiegen. Die Arbeitslosenquote beträgt (Stand Februar 2026) 7,8 %. Vor ei- nem Jahr lag dieser Wert nur bei 7,7 % (Quelle: www.arbeitsagentur.de/vor-ort/mettmann/statistik). Zum gegenwärtigen Zeitpunkt (Stand Mai 2026) können wir für uns nach wie vor eine sehr gute Vermietungssituation verzeichnen. Der durchschnittliche Bauzinssatz im Dezember 2025 für eine 10-jährige Sollzinsbindung lag bei 3,60 % (zum Vergleich: Stand Dezember 2024 = 3,23 %). Zu Beginn des Jahres 2026 ist eine steigende Tendenz zu erkennen und diese wird durch den Iran-Krieg und den daraus re- sultierenden Folgen der Energiepreissteigerungen und Auswirkungen auf weitere, wichtige Handelswaren wohl noch deutlicher ansteigen. So lag der durchschnittliche Sollzinssatz für ein 10-jähriges Darlehen im März 2026 bei 3,62 %. (Quelle: www.statista.com/statistik/daten/studie/1347565/ umfrage/entwicklung-der-bauzinsen-in-deutschland/). Aufgrund der Tatsache, dass unsere Darlehen mit langfristigen Zinsbindungen abgeschlossen wurden bzw. auslaufende Darlehen teilweise noch von einem höheren bzw. ähnlichen Zinsni- veau kommen und durch entsprechende Tilgungsleistungen auch betragsmäßig niedriger va- lutieren, lassen sich hier keine grundsätzlichen oder besonderen Risiken aufgrund von Zins- steigerungen erkennen. Hinsichtlich anstehender Modernisierungen und mit diesen Maßnahmen verbundenem Fremd- kapitalbedarf sind die Steigerungen im Zinsniveau im Vergleich zu den Vorjahren selbstver- ständlich entsprechend zu berücksichtigen/einzukalkulieren. Das Augenmerk bei der Finanzie- rung solcher Vorhaben wird weiterhin auf dem Einsatz und der Ausnutzung zinsgünstiger För- derdarlehen und/oder Tilgungszuschüssen liegen. 3.3 Chancen der künftigen Entwicklung Zur langfristigen Sicherung unserer wirtschaftlichen Grundlagen achten wir auf ein nach Lage, energetischem Gebäude-/Quartierszustand, Ausstattung, Raumgröße, Zimmeranzahl und Mietniveau differenziertes, gutes Wohnungsangebot. Unter diesem Gesichtspunkt werden wir die erfolgreich praktizierte Geschäftspolitik der letzten Jahre konsequent weiterentwickeln und an die Rahmenbedingungen anpassen. In unseren jüngst finalisierten, energetisch modernisierten Wohnanlagen gibt es eine ausgewo- gene Mieterstruktur, und die Anzahl, die Art und Intensität der Nachfrage nach genau dieser Art von Wohnraum ist ungebrochen hoch. Vor diesem Hintergrund und aufgrund der guten wirt- schaftlichen Lage unserer Genossenschaft treten wir den zahlreichen, aktuellen und künftigen Herausforderungen, wie z.B. auch die Dekarbonisierung der Beheizung, positiv und insbeson- dere vorbereitet entgegen. 24

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3.4 Finanzinstrumente Besondere Finanzinstrumente und insbesondere Sicherungsgeschäfte sind nicht zu verzeich- nen. Bei den zur Finanzierung des Anlagevermögens hereingenommenen langfristigen Fremd- mitteln handelt es sich überwiegend um langfristige Annuitätendarlehen mit Zinsbindungen zwi- schen 5 und 15 Jahren. Aufgrund steigender Tilgungsanteile und wegen im Zeitablauf relativ gleich verteilter Zinsbindungsfristen halten sich die Zinsänderungsrisiken im beschränkten Rah- men. Die Zinsentwicklung wird im Rahmen unseres Risikomanagements beobachtet. Freie Liquidität wird nach und nach zur erhöhten Tilgung von Darlehen eingesetzt. Von Termin- options- oder Swapgeschäften wird unter Risikoaspekten kein Gebrauch gemacht. 4. Prognosebericht Die grundsätzliche Zielsetzung der Genossenschaft wird sich für die kommenden Jahre nicht verändern. So werden wir zur Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit und zur Steigerung der Wohnzufrieden- heit das bewährte Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramm in den Jahren 2026 und 2027 konsequent weiterführen und unser Wohnungsportfolio auch durch weitere Modernisie- rungsprojekte energetisch verbessern und durch Dekarbonisierung nach und nach klimaneut- raler und zukunftsfähig gestalten. 5. Klimapfad & Nachhaltigkeit Im Geschäftsjahr 2024 haben wir in Zusammenarbeit mit der iwb Immobilienwirtschaftliche Be- ratung GmbH, Braunschweig, unseren Klimapfad und daraus abgeleitet auch unsere Klima- strategie bis zum Jahr 2045 entwickelt. Die Dekarbonisierung bis zum Jahr 2045 bleibt weiterhin ein Ziel dieses Klimapfades. Durch die Umstellung von Gasheizungen auf Wärmepumpen, die nach Möglichkeit auch zu- sätzlich durch eigene Photovoltaikanlagen unterstützt werden, können wir diese Zielsetzung nach aktuellem Stand erreichen. Aufgrund der erheblichen Investitionskosten für diese Umstel- lungen werden wir unsere Heizungsanlagen schrittweise umstellen. Zudem möchten wir erfor- derliche und sinnvolle Begleitmaßnahmen bündeln und direkt im Zuge dieser Umstellungen umsetzen. Das Wissen um den technischen Zustand der Gebäudebauteile, die zu erwartende verblei- bende „technische Lebensdauer“ sowie erforderliche Investitionskosten sind Basis unserer Kli- mastrategie und daher haben wir uns im Geschäftsjahr 2025 auch dazu entschieden, mit der Softwarelösung „IGISsix“ aus dem Hause der iwb ein digitales Werkzeug in 2026 einzuführen, welches uns den dynamischen Blick auf künftige Arbeits- und Investitionsprogramme verein- facht und die Masse an Daten gestalt- und verwaltbarer macht. Die Schnittstellenfähigkeit zu unserer vorhandenen, wohnungswirtschaftlichen Software-Lösung ist grundsätzlich gegeben, sodass hier bestehende Datenbanken miteinander kommunizieren und sich sinnvoll ergänzen können. Im zurückliegenden Geschäftsjahr haben wir bereits drei weitere Heizungsanlagen von Gas- auf Wärmepumpenbetrieb umgestellt und unterstützend auch drei Photovoltaikanlagen auf den Dächern der betroffenen Genossenschaftsgebäude installiert. Stand zum 31.12.2025 sind so- mit bereits 61 Wohnungen mit einer Wohnfläche von 3.084,43 m² durch Wärmepumpen ver- sorgt. 25

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= 5 Photovoltaikanlagen (2024 = 2) = 9 Wärmepumpen in 4 Heizungsanlagen (2024 = 3 in 1) = 116,47 kW Brutto-Erzeugungsleistung (2024 = 38,5) = 24,1 kg/m² Wohnfläche CO2-Ausstoß (2024 = 25,3) Grafik zeigt beispielhaft ein Energiefluss-Cockpit der iDM-Wärmepumpenanlage an der Langenhorster Straße 90/92 Mit Hilfe des Bilanzierungs-Werkzeugs der InitiativeWohnen.2050 haben wir die Entwicklung der CO2-Emissionen je Quadratmeter Wohnfläche erstellt und fortgeschrieben. Im Jahr 2024 betrug der CO2-Ausstoß pro m²-Wohnfläche 24,1 kg (2023 = 25,3 kg). Entwicklung CO2-Emissionen je m² Wohnfläche 2018-2024 CO2-Emissionen je Wohnfläche (kgCO2äq/m2a) für Scope 1 & 2 Log. (CO2-Emissionen je Wohnfläche (kgCO2äq/m2a) für Scope 1 & 2) 26,1 22,5 23,5 23,9 25,3 24,1 20,8 Jahr 2018 Jahr 2019 Jahr 2020 Jahr 2021 Jahr 2022 Jahr 2023 Jahr 2024 26

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6. Dank des Vorstandes Ein großer Dank richtet sich an dieser Stelle besonders an alle Mitglieder und Mieter und an die Eigentümergemeinschaften, die uns ebenfalls ihr Vertrauen schenken. Insbesondere danken wir aber auch allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für den täglichen Beitrag und persönlichen Einsatz, unsere gesteckten Ziele erfolgreich umzusetzen und zu er- reichen, aber auch neue Ziele und Perspektiven gemeinsam zu entwickeln. Den Mitgliedern des Aufsichtsrates gebührt ebenfalls der Dank des Vorstandes für die vertrau- ensvolle und stets konstruktive Zusammenarbeit. Mit dem Ende des Geschäftsjahres 2025 endete auch eine Ära im Vorstand der BGN. Aufgrund der satzungsbedingten Altersregelung ist Herr Heinz-Jürgen Röling nach über 23 Jahre aus dem Vorstand ausgeschieden. An dieser Stelle möchten wir Herrn Röling unseren ausdrückli- chen Dank aussprechen. Er hat die Entwicklung und strategische Ausrichtung unserer Genos- senschaft während seiner Amtszeit im Vorstand nachhaltig geprägt und weiterentwickelt. Gleichzeitig begrüßen wir unser neues Vorstandsmitglied, Frau Dr. Laurie-Ann Klein, sehr herz- lich. Sie ist durch den Aufsichtsrat zum 1. Januar 2026 als neue Vorständin bestellt worden und tritt die Nachfolge von Herrn Röling an. Frau Dr. Klein freut sich auf die kommenden Aufgaben und Herausforderungen und auf die Zusammenarbeit mit dem Aufsichtsrat, den Vorstandskol- legen, dem gesamten Team der BGN und natürlich auch mit unseren Mitgliedern und Mietern. Dominic Johannknecht, Dr. Laurie-Ann Klein, Michael Kurosch und Heinz-Jürgen Röling Unser Vorstand (von links nach rechts): 27

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Bilanz Gewinn- und Verlustrechnung 29

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Bilanz zum 31. Dezember 2025 Aktiva A. Anlagevermögen I. Immaterielle Vermögensgegenstände 1. Entgeltlich erworbene Software und Lizenzen II. Sachanlagen 1. Grundstücke mit Wohnbauten 2. Grundstücke mit anderen Bauten 3. Grundstücke ohne Bauten 4. Technische Anlagen und Maschinen 5. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 6. Bauvorbereitungskosten III. Finanzanlagen 1. Sonstige Ausleihungen Anlagevermögen insgesamt B. Umlaufvermögen I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 1. Unfertige Leistungen 2. Andere Vorräte II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 2. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 3. Sonstige Vermögensgegenstände III. Flüssige Mittel 1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks C. Rechnungsabgrenzungsposten I. Andere Rechnungsabgrenzungsposten C. Rechnungsabgrenzungsposten I. Andere Rechnungsabgrenzungsposten 30 Geschäftsjahr € € Vorjahr € 69.395,51 100.569,51 34.881.676,09 30.072,90 287.380,82 92.430,53 119.842,51 33.670.906,07 30.072,90 287.380,82 95.246,55 148.611,51 2.575.591,91 37.986.994,76 1.683.842,10 4.807,95 6.876,31 38.061.198,22 36.023.505,77 2.340.591,51 65.323,62 2.405.915,13 30.322,15 1.506,85 167.082,02 198.911,02 2.173.723,10 74.577,68 22.961,24 345,39 182.787,15 1.360.669,18 1.593.589,35 3.600,16 3.600,16 3.600,16 3.600,16 42.030.293,71 40.075.089,84 42.030.293,71 40.075.089,84 3.600,16 3.600,16 42.030.293,71 40.075.089,84

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Bilanz zum 31. Dezember 2025 Passiva A. Eigenkapital I. Geschäftsguthaben der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder der verbleibenden Mitglieder aus gekündigten Geschäftsanteilen Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile II. Ergebnisrücklagen 1. Gesetzliche Rücklage davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 2. Bauerneuerungsrücklage davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 3. Andere Ergebnisrücklagen davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: III. Bilanzgewinn Gewinnvortrag Jahresüberschuss Einstellungen in Ergebnisrücklagen Eigenkapital insgesamt B. Rückstellungen 1. Sonstige Rückstellungen € Geschäftsjahr € € 101.228,40 2.286.748,54 0,00 2.387.976,94 2.859,17 53.000,00 191.000,00 191.000,00 2.199.000,00 6.203.000,00 8.825.000,00 17.227.000,00 61,52 527.517,36 -435.000,00 Vorjahr € 87.937,59 2.302.246,17 0,00 ( 3.683,06 2.146.000,00 ( 42.000,00 6.012.000,00 ( 141.000,00 8.634.000,00 ( 141.000,00 181.947,27 17.505.836,42 2.553.678,12 94.792,05 167.639,08 32.651,56 264.000,00 ) ) ) ) C. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2. Erhaltene Anzahlungen 3. Verbindlichkeiten aus Vermietung 4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 5. Sonstige Verbindlichkeiten D. Rechnungsabgrenzungsposten 1. Passive Rechnungsabgrenzungsposten Nicht passivierte Aufwendungsdarlehen (§ 88 Abs. 3 II. WoBauG) Restbetrag 85.516,75 92.578,88 12,20 416.349,38 -324.000,00 19.707.555,82 19.274.545,34 380.133,14 380.133,14 18.645.241,63 2.621.615,08 131.045,34 263.948,07 28.754,63 21.690.604,75 252.000,00 42.030.293,71 40.075.089,84 95.422,04 31

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Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2025 Geschäftsjahr € € 7.549.426,14 125.349,01 1.714,60 7.676.489,75 Vorjahr € 7.302.232,02 145.813,39 1.185,70 77.691,48 64.434,75 278.604,58 166.868,41 3.772.969,46 3.772.969,46 3.853.408,47 4.258.885,08 4.086.857,23 1.038.093,51 124.061,63 134.738,53 1.055.170,60 212.610,21 221.227,06 1.259.320,57 1.721.140,64 1.624.588,19 1. Umsatzerlöse a) aus Bewirtschaftungstätigkeit b) aus Betreuungstätigkeit c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an unfertigen Leistungen 3. Andere aktivierte Eigenleistungen 4. Sonstige betriebliche Erträge 5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Bewirtschaftungstätigkeit Rohergebnis 6. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung 7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen Ergebnis nach Steuern Jahresüberschuss Gewinnvortrag Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen Bilanzgewinn 32 503.552,27 36.446,57 283.800,81 527.517,36 527.517,36 61,52 -435.000,00 573.766,88 61.717,60 266.089,57 416.349,38 416.349,38 12,20 -324.000,00 92.578,88 92.361,58

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Anhang - Erläuterungen zum Jahresabschluss 33

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1. Allgemeine Angaben Die Genossenschaft firmiert unter dem Namen „Baugenossenschaft Niederberg eG“. Sie hat ihren Sitz in Velbert und ist im Genossenschaftsregister 260 beim Amtsgericht Wup- pertal eingetragen. Der Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuchs aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgten gemäß den BilRUG-Vorschriften. Ferner entspricht der Jahresabschluss der Verordnung für die Gliederung des Jahresab- schlusses von Wohnungsunternehmen (Formblatt VO), wobei für die Gliederung der Ge- winn- und Verlustrechnung das Gesamtkostenverfahren Anwendung findet. 2. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt: Immaterielle Vermögensgegenstände Die immateriellen Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten abzüglich Ab- schreibung bewertet. Sie werden auf die Laufzeit von 3 - 8 Jahren abgeschrieben. Sachanlagevermögen Das Sachanlagevermögen ist zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich Abschreibung bewertet. Zum 01.01.2025 vorgetragene Bestände Hierbei sind für die bereits am 31.12.2024 vorhandenen Vermögensgegenstände grund- sätzlich die ursprünglichen Anschaffungs- und Herstellungskosten bzw. die DMEB-Werte als kumulierte Anschaffungs- und Herstellungskosten ausgewiesen. Zugänge Für Sachanlagenzugänge in 2025 sind als Anschaffungs- oder Herstellungskosten die Fremdkosten angesetzt sowie Kosten für eigene Architekten- und Verwaltungsleistungen gemäß der Berechnung nach HOAI und II. BV. Planmäßige Abschreibungen Die Abschreibungen auf abnutzbare Gegenstände des Anlagevermögens wurden wie folgt vorgenommen: – Wohngebäude, die bis zum Eintritt in die Steuerpflicht zum 01.01.1991 und nach dem 31.12.2005 errichtet wurden sowie zu einem späteren Zeitpunkt erworbene Wohnge- bäude, linear nach der Restnutzungs-Dauermethode unter Zugrundelegung einer Restnutzungszeit nach Eintritt in die Steuerpflicht bzw. Fertigstellung oder Erwerb von 50 Jahren; – Wohngebäude, die nach dem 01.01.1991 und vor dem 01.01.2006 errichtet wurden, unter Anwendung der degressiven Abschreibungsmethode nach § 7 Abs. 5 EStG; – Außenanlagen der ab dem 01.01.1991 bezugsfertigen Wohngebäude nach der line- aren Methode in 10 Jahren; – Garagen linear bei einer Gesamtnutzungsdauer von 25 Jahren; – Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung unter Anwendung der linearen Methode zwischen 2 - 13 Jahren; – Technische Anlagen und Maschinen unter Anwendung der linearen Methode zwischen 5 - 20 Jahren; – Geringwertige Wirtschaftsgüter bis 800,00 € netto im Jahr des Zugangs in voller Höhe. 34

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Finanzanlagen Die Bewertung der sonstigen Ausleihungen erfolgte (Zinssatz 5,5 %). Umlaufvermögen in 2025 zum Barwert Wertberichtigungen auf Forderungen Ausfallrisiken wurden durch direkte Abschreibung „Rechnung" getragen. Unfertige Leistungen Bei den unfertigen Leistungen handelt es sich um noch nicht abgerechnete Betriebskosten. Vorräte Werkstatt- und Reparaturmaterial sind grundsätzlich zu den Anschaffungs- kosten bewertet. Rückstellungen Sie wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Er- füllungsbetrags angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen 7 Jahre abgezinst. Rückstellung für Kanalsanierung Die in Vorjahren gebildete Rückstellung wurde beibehalten und wird bestimmungsgemäß verwendet. 35

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3. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung I. Bilanz 1. In der Position „Sonstige Vermögensgegenstände“ sind keine Beträge größeren Um- fangs enthalten, die erst nach dem Abschlusstag rechtlich entstehen. a) für Kanalsanierung; € 15.634,99 b) für Bauinstandhaltungen, die im folgenden Geschäftsjahr innerhalb von drei Monaten nachgeholt werden; 2. Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen: 3. In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge enthalten, die erst nach dem Abschluss- d) für Kosten der Prüfung, des Jahresabschlusses, der Aufbewahrung und der Mitgliederversammlung; c) für Urlaubsansprüche; € 264.000,00 € 11.793,15 € 88.705,00 Stichtag entstehen. 4. Die passive Rechnungsabgrenzung beinhaltet einen Tilgungsnachlass in Höhe von ursprünglich 300.000,00 € aus der Finanzierung der Modernisierung Heegerstraße 38 - 42. Dieser ist mit 1/25 (12 T€) im Geschäftsjahr aufzulösen zugunsten der Um- satzerlöse aus der Hausbewirtschaftung. 5. Im Geschäftsjahr 2022 wurden zwei Kraftfahrzeuge neu geleast. Die Verträge laufen von März 2022 bis Februar 2026 und von Oktober 2022 bis September 2026 (jeweils 48 Monate). Zum Bilanzstichtag sind insgesamt weitere 3.032,12 € an Leasingraten zu entrichten. 6. Für den geleasten Kopierer läuft der Vertrag mit einer Dauer von 60 Monaten von November 2025 bis Oktober 2030. Zum Bilanzstichtag sind noch 22.438,80 € an Lea- singraten zu entrichten. 7. Die Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr stellen sich wie folgt dar: Forderungen Forderungen aus Vermietung Forderungen aus Betreuungstätigkeit Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen Sonstige Vermögens- gegenstände Insgesamt € davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr € (Vorjahr €) 30.322,15 0,00 1.506,85 167.082,02 198.911,02 0,00 0,00 0,00 0,00 36

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Entwicklung des Anlagevermögens Anschaffungs-/ Zugänge Abgänge Umbuchungen Zuschreibungen Anschaffungs-/ kumulierte Abschreibungen Änderung der Abschreibungen in Zusammenhang mit kumulierte Buchwert Buchwert Herstellungskosten des des des des Herstellungskosten Abschreibungen des Zugängen/ Abgängen Umbuchungen Abschreibungen am 31.12. am 31.12. zum 01.01. Geschäftsjahres Geschäftsjahres Geschäftsjahres Geschäftsjahres zum 31.12. zum 01.01. Geschäftsjahres Zuschreibungen € € € € +/- € € € € € +/- € zum 31.12. € € (Vorjahr) € Immaterielle Ver- mögensgegenstände 334.925,42 334.925,42 234.355,91 31.174,00 265.529,91 69.395,51 100.569,51 Sachanlagen Grundstücke mit Wohnbauten Grundstücke mit anderen Bauten Grundstücke ohne Bauten Technische Anlagen und Maschinen Andere Anlagen, Betriebs- 75.053.127,04 2.854.793,64 77.907.920,68 41.382.220,97 1.644.023,62 43.026.244,59 34.881.676,09 33.670.906,07 241.334,30 287.380,82 241.334,30 211.261,40 211.261,40 30.072,90 30.072,90 287.380,82 287.380,82 287.380,82 143.360,81 4.237,60 5.633,09 141.965,32 48.114,26 7.052,60 5.632,07 49.534,79 92.430,53 95.246,55 und Geschäftsausstattung 514.238,84 10.121,42 524.360,26 365.627,33 38.890,42 404.517,75 119.842,51 148.611,5 Anlagen im Bau 0,00 0,00 0,00 Bauvorbereitungskosten 1.683.842,10 1.069.880,26 -178.130,45 2.575.591,91 0,00 2.575.591,91 1.683.842,10 Finanzanlagen Sonstige Ausleihungen 6.876,31 701,60 2.769,96 4.807,95 4.807,95 6.876,31 77.923.283,91 3.939.032,92 5.633,09 -178.130,45 0,00 81.678.553,29 42.007.223,96 1.689.966,64 5.632,07 43.691.558,53 37.986.994,76 35.916.059,95 Anlagevermögen insgesamt 78.265.085,64 3.939.734,52 8.403,05 -178.130,45 0,00 82.018.286,66 42.241.579,87 1.721.140,64 0,00 5.632,07 0,00 43.957.088,44 38.061.198,22 36.023.505,77 3 7

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t i e z f u a l t s e R r h a J 1 r e t n u € r h a j r o V 5 0 , 2 9 7 . 4 9 5 0 , 2 9 7 . 4 9 8 0 , 9 3 6 . 7 6 1 8 0 , 9 3 6 . 7 6 1 6 5 , 1 5 6 . 2 3 6 5 , 1 5 6 . 2 3 1 2 , 9 7 4 . 3 4 0 . 1 2 4 , 6 3 8 . 5 0 5 . 7 1 3 6 , 1 4 2 . 5 4 6 . 8 1 0 2 , 9 1 0 . 2 6 4 . 3 1 3 3 , 3 3 7 . 4 2 7 . 3 3 5 , 2 5 7 . 6 8 1 . 7 1 0 1 , 9 8 4 . 8 5 4 . 1 3 6 , 1 4 2 . 5 4 6 . 8 1 n e t u t i t s n i t i d e r K r e b ü 2 1 , 8 7 6 . 3 5 5 . 2 2 1 , 8 7 6 . 3 5 5 . 2 8 0 , 5 1 6 . 1 2 6 . 2 8 0 , 5 1 6 . 1 2 6 . 2 l n e g n u h a z n A e n e t l a h r E s u a n e t i e k h c i l i d n b r e V t m a s e g s n i t r e h c s e g i e r h a J 5 r e b ü e r h a J 5 s i b 1 r h a J 1 r e b ü r h a J 1 r e t n u t m a s e g s n I € € € € € € € - n e g e g n e t i e k h c i l i d n b r e V - d n u r G h c r u D e t h c e r d n a f p t i e z f u a l t s e R n o v a D : r a d t g o l f i e w h c s n e i l l e t s . . t f ä o e h c e r d n a P n e t r h ä w e g g n u r e h c S i i r u z e d e w o s n e i t i e k h c i l i d n b r e V r e d n e t i e k g i t s i r F e D i . 8 38 2 0 , 0 4 2 . 2 9 8 . 3 3 2 , 7 9 5 . 4 5 3 . 0 2 3 6 , 1 4 2 . 5 4 6 . 8 1 0 2 , 9 1 0 . 2 6 4 . 3 1 3 3 , 3 3 7 . 4 2 7 . 3 3 5 , 2 5 7 . 6 8 1 . 7 1 2 2 , 2 5 8 . 3 0 5 . 4 5 7 , 4 0 6 . 0 9 6 . 1 2 3 6 , 4 5 7 . 8 2 3 6 , 4 5 7 . 8 2 n e t i e k h c i l i d n b r e V e g 4 3 , 5 4 0 . 1 3 1 4 3 , 5 4 0 . 1 3 1 g n u t i e m r e V 7 0 , 8 4 9 . 3 6 2 7 0 , 8 4 9 . 3 6 2 n e g n u i t s e L d n u n e g n u r e e L f i s u a n e t i e k h c i l i d n b r e V i t s n o S

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II. Gewinn- und Verlustrechnung In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind folgende periodenfremde Erträge ausgewiesen: Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen € 323,90 4. Sonstige Angaben 1. Finanzielle Belastungen aus nicht passivierter Instandhaltung bestehen nicht. Zukünftige Bauinstandhaltungen können nach dem vorliegenden mehrjährigen Instandhaltungsplan unternehmensüblich mit Eigenmitteln aus den Jahresergebnissen finanziert werden. Zukünftige Modernisierungen werden ebenfalls eigen- oder branchenüblich fremdfinanziert. 2. Nicht passivierte Aufwendungsdarlehen (§ 88 Abs. 3 II. WoBauG) Restwert Tilgungssatz € € € € 68.658,79 0,00 16.857,96 2 % 2 % 2 % 5.516,75 Tilgungsbeginn 01.07.1988 01.01.1995 01.07.1997 3. Im Geschäftsjahr waren durchschnittlich 17 Mitarbeiter beschäftigt: Kaufmännische Angestellte Technische Angestellte Vollzeit 10 4 Teilzeit 2 1 Der Anteil weiblicher und männlicher Angestellter war dabei nahezu ausge- glichen. Die durchschnittliche Betriebszugehörigkeit liegt bei 16,4 Jahren und das Durchschnittsalter bei 51,4 Jahren. 4. Mitgliederbewegung Zahl der Anzahl der Mitglieder Geschäftsanteile Anfang 2025 Zugang Abgang Ende 2025 Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Ge- schäftsjahr um € 15.497,63 vermindert. 1.527 61 74 1.514 7.462 311 366 7.407 39

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5. Mitglieder des Vorstandes Dominic Johannknecht (Vorsitzender) Michael Kurosch Patentanwalt/Diplom-Ingenieur Heinz-Jürgen Röling (bis 31.12.2025) Kaufmann Dr. Laurie-Ann Klein (ab dem 01.01.2026) Rechtsanwältin und Fachanwältin für Arbeitsrecht 6. Mitglieder des Aufsichtsrates Ronald Kunze (Vorsitzender) Martin Bednarz Heinz Krabbe Markus Crone Nils Wormland Marvin Hoffmann gewählt bis 2028 2027 2027 2026 2026 2028 7. Name und Anschrift des Prüfungsverbandes: Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e. V. Goltsteinstraße 29 40211 Düsseldorf 8. Vorschlag für die Verwendung des Bilanzgewinns: Der Vorstand schlägt vor, den ausgewiesenen Bilanzgewinn von € 92.578,88 wie folgt zu verwenden: a) Ausschüttung einer Dividende von 4,0 Prozent von auszuzahlen am 9. Juli 2026 € 2.302.227,46 € 92.089,11 b) Gewinnvortrag für das Jahr 2026 € 489,77 € 92.578,88 Baugenossenschaft Niederberg eG Johannk necht D r. Klein Kurosc h Velbert, den 31. Mai 2026 40

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Bericht des Aufsichtsrates 41

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Der Aufsichtsrat hat die ihm durch Gesetz und Satzung übertragenen Aufgaben im Ge- schäftsjahr 2025 wahrgenommen. Er wurde vom Vorstand mündlich sowie schriftlich bzw. elektronisch über alle wesent- lichen Geschäftsvorgänge informiert. Im Geschäftsjahr wurden vier gemeinsame Sitzungen mit dem Vorstand durchgeführt. Neben den Alltagsgeschäften standen folgende Tagesordnungspunkte im Vorder- grund:  Arbeitsprogramm 2025  Sanierungsmaßnahme Unterer Eickeshagen 41, 42555 Velbert-Langenberg  Sanierungsmaßnahme Genossenschaftsstr. 1 - 12, 42555 Velbert-Langenberg  Rechtsangelegenheiten  Vermietungssituation Der Prüfungsausschuss für Bautätigkeit und Hausbewirtschaftung tagte im Berichtsjahr viermal. Gegenstand seiner Prüfungen waren die Betriebs- und Heizkostenabrechnun- gen einschließlich des internen Benchmarkings, umfassende Mietanpassungen, die Schlussabrechnungen mehrerer Modernisierungsmaßnahmen sowie die Innenmoder- nisierungen nach Mieterwechseln. Der Prüfungsausschuss für das Finanzwesen kam im Berichtsjahr ebenfalls viermal zusammen. Er befasste sich mit den Inventaren zur Bilanz 2024, der quartalsweise erstellten betriebswirtschaftlichen Auswertung und dem Betriebsvergleich 2024 als re- gelmäßige Tagesordnungspunkte. Darüber hinaus bildeten die Versicherungsschäden und die Verwaltungskosten 2025 weitere Schwerpunkte der Sitzungen. Der Prüfungsausschuss für das Finanzwesen hat am 13. Mai 2026 den Jahresab- schluss zum 31. Dezember 2025 - die Bilanz sowie die Gewinn- und Verlustrechnung und den Anhang - geprüft. Es ergaben sich keine Beanstandungen. Der Aufsichtsrat stellt fest: Der Vorstand hat die Geschäfte der Genossenschaft ordnungsgemäß geführt. Die Buch- und Kassenführung war ordnungsgemäß. Beanstandungen waren weder in formeller noch in materieller Hinsicht erforderlich. Der Jahresabschluss vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Ertragslage der Baugenossenschaft. Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihre verantwortungsbewusste und erfolgreiche Arbeit und den Genossenschaftsmitglie- dern für das entgegengebrachte Vertrauen. Der Aufsichtsrat empfiehlt der Mitgliederversammlung 1. den Geschäftsbericht des Vorstandes anzunehmen, 2. den Jahresabschluss zum 31.12.2025 in der vorgelegten Form zu genehmi- gen, 3. dem Vorschlag des Vorstandes über die Gewinnverwendung zuzustimmen und 4. dem Vorstand für das Geschäftsjahr 2025 Entlastung zu erteilen. Der Vorsitzende des Aufsichtsrates Ronald Kunze 42

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Baugenossenschaft Niederberg eG Heidestraße 191 42549 Velbert Tel. 02051 96510 · Fax 02051 965144 wohnen@bg-niederberg.de · www.bg-niederberg.de

Titelbild

Inhalt

Vorwort

Auf einen Blick

Organe der Genossenschaft

Verbandsprüfung

Darstellung des Geschäftsverlaufes

Geschäftsentwicklung und Lage unserer Genossenschaft

Bautätigkeit und Bestandshaltung

Weitere Tätigkeitsfelder und Dienstleistungen

Vorausschau und Planungen

Wirtschaftliche Lage | Ertragslage | Finanzlage

Vermögenslage | Kapitalflussrechnung

Risikobericht | Risikomanagement

Risiken & Chancen der künftigen Entwicklung

Finanzinstrumente | Prognosebericht | Klimapfad & Nachhaltigkeit

Dank des Vorstandes

Bilanz Gewinn- und Verlustrechnung

Anhang - Erläuterungen zum Jahresabschluss

Bericht des Aufsichtsrates